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Réussir son investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier (appartement,maison, fond de commerce...) pour le faire louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine. De plus, l’investissement apporte des avantages fiscaux tel que la réduction de l’impôt sur le revenu. En effet, tout contribuable qui paie des impôts peut bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. L’investissement locatif permet donc d’être financé à crédit, d’être remboursé dans un premier temps par le(s) locataire(s) et dans un second temps de soulager son épargne grâce à un complément de

revenu.


Investissement locatif

Investir dans des logements locatifs est une stratégie accessible à tous et qui prépare à la retraite de façon efficace. Cependant, pour réussir ce type d’investissement il est primordial de respecter un certain nombre d’éléments.


Bien choisir son secteur géographique


Premièrement, choisissez un secteur géographique dynamique et adapté à vos futures locataires. Si vous achetez un 4 pièces, assurez qu’il y ait une école dans le quartier par exemple. Privilégiez les villes caractérisées par un accroissement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun et doté d’infrastructures commerciales. Le choix du secteur géographique sera d’autant plus facile si c’est un emplacement que vous connaissez bien mais rendez-vous quand même sur place avant d'acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours. N’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants !


Le choix de l'emplacement du bien doit être stratégique; il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. N’hésitez pas à comparer entre les différentes régions et communes voire les différents quartiers.

Les experts conseillent de consulter les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location car un bien proposé trop cher se louera automatiquement plus difficilement mais se quittera plus facilement. Prenez aussi en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries situées à proximité car cela peut être une garantie pour louer votre bien.


Bien choisir son locataire


Une fois le bien acquis il faut assurer sa rentabilité et éviter des dépenses supplémentaires qui seraient dues à la dégradation par exemple. C’est pourquoi le choix du locataire ne doit pas être pris à la légère. Par mesure de sécurité dans le cas d’un revenu inférieur au tiers ou d’une colocation vous pouvez demander des justificatifs et une caution si nécessaire.

Mais pour éviter au maximum des situations d’irrégularités dans les paiements ou de dégradation qu’on ne peut à vrai dire pas contrôler, privilégiez les immeubles occupés à la fois par des locataires et des propriétaires car ces derniers seront plus attentifs à l’entretien et à la bonne tenue de l’immeuble. De plus, dans le cas d’un processus de défiscalisation les propriétaires auront peut-être l’intention de vendre une fois la période obligatoire de location passée. Dans ce cas, beaucoup d’appartements se retrouveront sur le marché en même temps ce qui conduira à une forte concurrence des prix.


Quels avantages pour quels types de logements

Revenons un instant sur la défiscalisation car elle passe avant la rentabilité excessive selon Stéphane van Huffel, conseiller en gestion de patrimoine : «Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l’investissement adapté en prenant compte des aléas possibles. » explique-t-il.

Il faut bien regarder où est son avantage. La location meublée dans l’ancien semble être l’option la plus conseillée car elle permettrait de louer de 10 à 20% plus cher que le même bien nu. « La location de plusieurs mois à un an rapporte autant voire plus que la location touristique de courte durée à répétition », affirme Jean de Balincourt, fondateur de Lokizi, une plate-forme de location de biens meublés de longue durée. La longue durée signifie moins de défilés de locataires donc moins de détérioration, moins de vacances également donc plus de régularité dans les loyers et donc un manque à gagner moindre.

Le meublé dans l’ancien, si la surface est assez grande, attire aussi la colocation : « L'addition des loyers versés par différents colocataires en place sera toujours supérieure de 10 à 15 % à un loyer versé pour la même surface par un locataire unique. Ce type de location dans l'ancien permet à un contribuable d'adopter le statut fiscal de « loueur meublé non professionnel » (LMNP) permettant de générer des revenus non fiscalisés pendant plusieurs années grâce au jeu des amortissements. »


Dans l’ancien nous notons plus de rentabilité et un choix plus important mais en contre-partie il y a plus d’implication, de dépense (rénovation,entretien) et de charges à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et CSG). Dans le neuf, la rentabilité est moins importante et le logement plus cher mais vous économisez en dépense d’énergie, de rénovation et d’entretien, en frais de notaire et « on génère des économies d’impôt. » précise Stéphane Desquartiers. En Pinel, vous bénéficiez d’avantages fiscaux avec des réductions d’impôt de 12% à 21 % sur le prix du bien et vous pouvez le louer à vos ascendants et descendants.

Gestion et garantie

Comme nos amis anglophones diraient « You have to spend money to make money. » (On doit dépenser de l’argent pour s’en faire.) Et oui ! Mettez toutes les chances de votre côté en faisant appel à des professionnels. Ils sont là pour vous aider. Faites appel à des agences immobilières, des notaires et des syndics qui vous déchargeront des soucis, des démarches et assureront bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Ces avantages ont certes un coût (5 à 10% des loyers) mais qui sera largement compensé. Ces honoraires sont en plus déductibles de vos revenus fonciers. Pensez à souscrire aussi une garantie locative, qui vous assure le versement des loyers de votre bien immobilier. Il existe une assurance classique pour les loyers impayés et une assurance qui prend en charge tous les risques locatifs et qui peut recouvrir jusqu’à 70 000€ de créances et 7 700€ de dégradation. Adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.


En conclusion

L’investissement locatif est rentable et encourageant il faut seulement être rigoureux et bien accompagné. Nos conseils devraient pouvoir vous aider à le préparer en toute tranquillité.

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